Leerstand überbrücken: Vermietungsabsicht, Kosten und Steuern

Leerstand ist für Vermieter selten ein Entschluss, sondern meist eine Phase: zwischen zwei Mietverhältnissen, nach einem Mieterwechsel, während einer Modernisierung oder auf dem Weg zu einer anderen Nutzung. Auch wenn keine Miete eingeht, laufen die Verpflichtungen weiter. Zwei Fragen prägen diese Zeit: Was kostet der Leerstand monatlich – und was davon bleibt steuerlich abziehbar? Die zweite Frage ist die heiklere: Ob Zinsen, Grundsteuer und Versicherung für die leere Wohnung weiter als Werbungskosten gelten, hängt davon ab, ob das Finanzamt die Absicht, wieder zu vermieten, für ernsthaft hält.

Die Kosten laufen weiter – Zinsen, Grundsteuer, Versicherung

Ohne Mieter sinken die Einnahmen auf null, die Aufwendungen nicht. Schuldzinsen der Finanzierung, Steuern vom Grundbesitz wie die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) – Schuldzinsen, Steuern vom Grundbesitz und Versicherungsbeiträge sind ausdrücklich genannt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 und 2 EStG). Dazu kommen laufende Instandhaltung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld und der weitere Betrieb des Gebäudes. Solange die Wohnung dem Markt angeboten wird, gehören diese Posten zur Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) – dass dem keine Mieten gegenüberstehen, drückt das Jahresergebnis unmittelbar. Welche Versicherungsbausteine für vermieteten Wohnraum sinnvoll sind, beschreibt unser Beitrag zum Versichern von Immobilien.

Was über die Vermietungsabsicht entscheidet

Der Bundesfinanzhof hat die Grundsätze für leerstehende Wohnungen präzisiert: Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein (BFH, Urteil vom 11. Dezember 2012 – IX R 14/12). Voraussetzung sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Das Urteil ist konkret, wenn Werbung erfolglos bleibt: Wer dasselbe immer wieder tut, muss sein Verhalten anpassen – geeignetere Wege der Vermarktung suchen, die Bemühungen intensivieren und Zumutbares zugestehen, etwa bei der Miethöhe oder bei der Auswahl akzeptabler Mieter. Wer über Jahre unverändert agiert, riskiert die Annahme, den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben zu haben – dann endet der Abzug. Die Gegenseite der Medaille hilft Vermietern von Wohnraum: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich zu unterstellen (BFH, Urteil vom 20. Juli 2010 – IX R 49/09). Langer Leerstand allein macht den Abzug also nicht zunichte – entscheidend ist, dass die Vermietung weiter angestrebt und die Bemühung sichtbar bleibt. Das lässt sich belegen: Inserate mit Datum, Anfragen und Absagen, Besichtigungstermine, jede Preisanpassung – gesammelt je Objekt.

Die Miete anpassen statt warten

Die Zugeständnisse bei der Miethöhe, die der Bundesfinanzhof für zumutbar hält, sind auch ein praktischer Maßstab: Wer die Wohnung über Jahre zu einem Preis anbietet, zu dem sich niemand meldet, arbeitet gegen die eigene Abzugsfähigkeit. Eine Anpassung des Angebotspreises ist deshalb kein Zeichen von Schwäche, sondern der Beleg, dass es dem Vermieter um die Vermietung ernsthaft geht. Wie die eigene Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht und welche Grenzen im laufenden Mietverhältnis gelten, beschreibt der Beitrag zur Mietanpassung im Bestand.

Das Zeitfenster zwischen zwei Mietverhältnissen nutzen

Leerstand ist nicht nur ein Kostenposten, sondern auch ein Zeitfenster: Arbeiten, die im laufenden Mietverhältnis Ankündigungs- und Duldungsfragen aufwerfen, lassen sich zwischen zwei Mietern oft leichter erledigen – von der Erhaltung bis zur Modernisierung. Steuerlich bleibt die Weichenstellung dieselbe wie immer: Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung abziehbar, während größere Maßnahmen kurz nach einem Kauf die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten berühren können – die Systematik steht im Beitrag zu Vermietung und Steuern. Wie sich bauliche Maßnahmen im laufenden Mietverhältnis abspielen – Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung –, beschreibt der Artikel zum Modernisieren vermieteter Immobilien. Und der Wechsel selbst – Übergabeprotokoll, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung – gehört sauber abgeschlossen; der Beitrag zum Mieterwechsel zeigt den Ablauf.

Wenn aus Leerstand Verkauf wird

Manchmal endet die Phase nicht mit einem neuen Mieter, sondern mit einem Verkaufsentschluss. An der steuerlichen Grundkonstellation ändert der Leerstand nichts: Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig – die Details zur Frist und zur Ausnahme bei Eigennutzung stehen im Steuerbeitrag. Wie sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie insgesamt abspielt – Unterlagen, Besichtigungen, Übergabe von Kaution und Pflichten –, beschreibt der Beitrag zum Verkauf aus der Vermietung. Wer mehrere Optionen prüft, sollte die steuerlichen Konsequenzen früh in die Überlegung nehmen.

Fazit

Leerstand ist vor allem eine Verwaltungsaufgabe: Die Kosten laufen weiter und bleiben abziehbar, solange die Vermietung ernsthaft angestrebt wird – mit angepasstem Angebot und dokumentierten Bemühungen, statt jahrelangem unverändertem Inserat. Wer das Zeitfenster für Erhaltung und Modernisierung nutzt und die Belege je Objekt sammelt, überbrückt die Phase nicht nur, sondern kann sie auch erklären. Und wie immer gilt: Das ist ein Überblick, keine Beratung – die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.