Immobilien versichern: Gebäude, Elementar und Haftung

Ein Rohrbruch im Heizungskeller, Sturmschaden am Dach, ein Passant, der auf einem nicht geräumten Gehweg stürzt: Wer Immobilien hält, trägt Risiken, die im Schadensfall erheblich werden können. Drei Versicherungsfragen entscheiden, wie gut ein Bestand darauf vorbereitet ist: die Grunddeckung des Gebäudes, der Schutz gegen Elementarschäden und die Haftung gegenüber Dritten. Was Eigentümer und Vermieter dabei wissen sollten – und was das Gesetz dazu sagt.

Was die Gebäudeversicherung abdeckt

Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst. Ihre klassischen Gefahren sind Feuer, Sturm und Wasser – die Betriebskostenverordnung nennt als Beispiel für die Sachversicherung die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV). Zwei Punkte verdienen in der Praxis Aufmerksamkeit: Die Versicherungssumme sollte den Wiederherstellungskosten des Gebäudes entsprechen, und wer ausbaut, umbaut oder größere Maßnahmen umsetzt, prüft sie neu – der formale Ablauf solcher Maßnahmen steht im Beitrag zur Modernisierung vermieteter Immobilien.

Elementarschäden sind ein eigener Baustein

Hochwasser und Überschwemmung gehören zu den Elementarschäden. Sie sind nicht selbstverständlicher Teil der Grunddeckung, sondern werden als eigener Baustein zusätzlich versichert – die Betriebskostenverordnung führt die sonstigen Elementarschäden ausdrücklich neben Feuer, Sturm und Wasser auf (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV). Das ist im Rhein-Main-Gebiet keine theoretische Frage: Wer Objekte in ufernahen Lagen an Rhein oder Main hält, prüft am besten einmal jährlich, ob die Police Hochwasser und Überschwemmung tatsächlich einschließt – und passt den Schutz an, bevor ein Ereignis ihn testet.

Wenn Dritte zu Schaden kommen: die Haftpflicht

Nicht jedes Risiko trifft das eigene Gebäude. Kommen Dritte zu Schaden, geht es um die Haftung des Eigentümers. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kommt für solche Ansprüche auf; der Gesetzgeber beschreibt die Leistung knapp: Der Versicherer ist verpflichtet, den Versicherungsnehmer von Ansprüchen freizustellen, die ein Dritter auf Grund dessen Verantwortlichkeit geltend macht, und unbegründete Ansprüche abzuwehren (§ 100 VVG). Typische Beispiele aus der Praxis sind Schäden durch abbrechende Eiszapfen oder ein Sturz auf einem nicht geräumten Gehweg. In Eigentümergemeinschaften wird diese Haftpflicht häufig für alle Eigentümer gemeinsam abgeschlossen; die Betriebskostenverordnung kennt die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug ausdrücklich als Betriebskostenposition (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV).

Vermietet: Beiträge als Betriebskosten umlegen

Bei vermieteten Objekten laufen die Versicherungsbeiträge über die Betriebskosten, sofern der Mietvertrag das vorsieht – die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Verordnung zählt zu den Betriebskosten ausdrücklich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV). Auch der Beitrag für die Elementardeckung ist damit Teil der umlagefähigen Gebäudeversicherungskosten. Wie solche Positionen sauber in die Jahresabrechnung gehören, beschreibt unser Beitrag zu den häufigsten Fehlern bei der Nebenkostenabrechnung.

Eigentumswohnung: Versicherung läuft über die Gemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung hält, versichert das Gebäude nicht allein: Die Gebäudeversicherung des Gemeinschaftseigentums wird für die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern nicht abweichend beschlossen wird (§ 16 Abs. 2 WEG). Welche Teile des Gebäudes gemeinsam versichert sind und was in der Verantwortung des einzelnen Eigentümers bleibt, ergibt sich im Einzelnen aus der Gemeinschaftsordnung und dem Versicherungsvertrag. Wie kleine Gemeinschaften ihre Beschlüsse und Unterlagen dafür geordnet halten, steht im Beitrag zur Selbstverwaltung kleiner WEGs.

Verkauf: das Versicherungsverhältnis mitdenken

Beim Verkauf einer Immobilie geht das bestehende Gebäudeversicherungsverhältnis grundsätzlich auf den Erwerber über – doch beide Seiten haben kurzfristige Kündigungsrechte: Der Versicherer kann das Versicherungsverhältnis dem Erwerber gegenüber unter Einhaltung einer Frist von einem Monat kündigen, wenn er sein Recht innerhalb eines Monats nach Kenntnis ausübt; der Erwerber kann mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen (§ 96 Abs. 1 und 2 VVG). Wichtig für die Praxis: Die Veräußerung ist unverzüglich anzuzeigen (§ 97 Abs. 1 VVG). Bleibt die Anzeige aus, ist der Versicherer unter bestimmten Voraussetzungen nicht zur Leistung verpflichtet. Wer den Verkauf von Anfang an sauber vorbereitet, findet den gesamten Ablauf im Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Policen und Schadenbelege an einem Ort halten

Versicherungsschutz wirkt nur, wenn er im Ernstfall nachweisbar ist. Zur Objektakte gehören deshalb Police, Beitragsrechnungen, Schadenanzeigen und Gutachten sowie die Korrespondenz mit dem Versicherer – für jedes Objekt getrennt und auffindbar. Warum eine zentrale, eigene Datenbasis dafür der größte Hebel ist, beschreibt unser Beitrag zur Datenhoheit bei Immobilien.

Fazit

Drei Bausteine prägen den Versicherungsschutz einer Immobilie: die Grunddeckung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Wasser, der Zusatzbaustein für Elementarschäden und die Haftpflicht für Ansprüche Dritter. Dazu kommen drei Verteilungsfragen: Bei Vermietung laufen die Beiträge über die Betriebskosten, in der Eigentümergemeinschaft über das Hausgeld, beim Verkauf geht das Versicherungsverhältnis auf den Erwerber über. Wer diese Punkte einmal im Jahr prüft und die Belege zentral hält, ist im Schadensfall schneller – und stellt weniger Fragen.