Mietanpassung im Bestand: Vergleichsmiete, Staffel und Index

Eine Miete, die einmal im Vertrag steht, bleibt nicht von selbst im Takt des Marktes. Wer länger vermietet, trifft irgendwann auf die Frage: Wie darf die Miete überhaupt angepasst werden – und was ist dabei zu beachten? Das Gesetz kennt dafür im Wesentlichen drei Wege: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im laufenden Vertrag, die Staffelmiete und die Indexmiete als Vereinbarung von Anfang an. Außer in diesen Fällen ist eine Erhöhung während des Mietverhältnisses nur durch Vereinbarung möglich (§ 557 BGB). Wer stattdessen in das Gebäude investiert, kann bestimmte Modernisierungsmaßnahmen über eine eigene Umlage geltend machen – deren Ablauf beschreibt unser Beitrag zur Modernisierung vermieteter Immobilien.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ohne Anpassungsklausel im Vertrag bleibt es bei der vereinbarten Miete – der Vermieter kann aber die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB).

Die Kappungsgrenze: 20 Prozent – in Teilen Hessens 15

Eine Obergrenze bleibt auch bei weit auseinanderliegender Vergleichsmiete: Bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Landesregierungen können Gebiete bestimmen, in denen für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren nur 15 Prozent gelten. Von dieser Möglichkeit hat Hessen Gebrauch gemacht: Nach der hessischen Mieterschutzverordnung gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent unter anderem in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt und Offenbach am Main – für Objekte im Rhein-Main-Gebiet ist das bei der Kalkulation mehrerer aufeinanderfolgender Erhöhungen der maßgebliche Wert. Die Verordnung ist befristet; das Hessische Wirtschaftsministerium bereitet eine Neufassung vor (Stand: September 2026).

Das Erhöhungsverlangen: Form, Begründung, Fristen

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Zur Begründung kann insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens; stimmt er nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen – die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Mietspiegel, Vergleichswohnungen und das Verlangen selbst gehören in die Objektakte; wie eine zentrale, eigene Datenbasis das trägt, steht im Beitrag zur Datenhoheit bei Immobilien.

Staffelmiete: die Entwicklung von Anfang an vereinbaren

Wer Planbarkeit will, vereinbart die Mietentwicklung gleich mit: Bei der Staffelmiete wird für bestimmte Zeiträume eine jeweils andere Miete schriftlich vereinbart, wobei jede Stufe als Geldbetrag auszuweisen ist (§ 557a Abs. 1 BGB). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; während der Laufzeit der Staffel sind Erhöhungen nach anderen Vorschriften ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Im Gegenzug kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Ein wichtiges Detail für Neuvermietungen: Die Mietpreisbremse ist auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB).

Indexmiete: Anpassung an den Preisindex

Die Indexmiete koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (§ 557b Abs. 1 BGB). Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden, dabei sind die eingetretene Änderung des Index und die jeweilige Miete als Geldbetrag anzugeben; die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557b Abs. 3 BGB). Zwischen zwei Änderungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Auch hier gilt: Die Mietpreisbremse erfasst mindestens die Ausgangsmiete der Vereinbarung (§ 557b Abs. 4 BGB).

Neuvermietung: die Mietpreisbremse mitdenken

Bei Wiedervermietung in einem durch Landesrechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB) – auch das betrifft im Rhein-Main-Gebiet eine Reihe von Kommunen über die hessische Mieterschutzverordnung. Wer eine Wohnung nach einem Mieterauszug neu vermietet, findet den Ablauf von Besichtigung, Auswahl und Übergabe im Beitrag zum sauberen Mieterwechsel. Und wer längerfristig über eine Umwandlung und einen Verkauf nachdenkt: In den Gebieten der Mieterschutzverordnung gilt zudem eine verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren; der Gesamtablauf eines Verkaufs steht im Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Fristen und Termine an einer Stelle halten

Mietanpassung ist ein Fristenthema: 15 Monate Bestandsdauer der aktuellen Miete, ein Jahr Abstand zum letzten Erhöhungsverlangen, zwei Kalendermonate Zustimmungsfrist, drei Monate Klagefrist – dazu die Termine von Staffelstufen und Indexanpassungen je Objekt und Vertrag. Wer mehrere Wohnungen hält, verliert den Überblick schnell, wenn die Daten in Verträgen, Mails und Abrechnungen verstreut liegen. Wie digitale Werkzeuge solche Fristen und Termine in einem verlässlichen Ablauf zusammenführen, beschreibt unser Beitrag zur digitalen Mietverwaltung.

Fazit

Drei Wege bestimmen die Mietanpassung im Bestand: das einseitige Erhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit seinen Fristen und der Kappungsgrenze, die Staffelmiete als vereinbarte Entwicklung und die Indexmiete als Kopplung an den Preisindex. Im Rhein-Main-Gebiet kommt die hessische Mieterschutzverordnung hinzu – mit der abgesenkten Kappungsgrenze von 15 Prozent in vielen Kommunen und der Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Wer die zutreffenden Fristen kennt und die Unterlagen je Objekt beisammen hat, kann Anpassungen sauber vorbereiten – statt sie zu versäumen oder über das Ziel hinauszuschießen.