Vermietete Immobilie modernisieren: Fristen, Duldung und die Miete

Neue Heizung, Dämmung, moderne Fenster oder ein neues Bad: Fast jede größere Maßnahme an einer vermieteten Immobilie ist zwei Dinge gleichzeitig – eine Baumaßnahme und ein mietrechtlicher Vorgang. Das Gesetz gibt dafür einen festen Ablauf vor: Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung. Wer diesen Ablauf kennt, plant realistisch und vermeidet Streit an der Baustelle wie im Briefkasten.

Was eine Modernisierung ist – und was nicht

Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt in § 555b, welche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen gelten: darunter Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen, der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage, die nachhaltige Verringerung des Wasserverbrauchs, eine dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung, die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Schaffung neuen Wohnraums. Auch der erstmalige Anschluss einer Wohnung mittels Glasfaser an ein Netz mit sehr hoher Kapazität gehört dazu.

Die Abgrenzung zur reinen Erhaltung ist kein juristisches Detail, sondern bares Geld: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den Kosten, die später auf die Miete umgelegt werden dürfen; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der betroffenen Bauteile zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 2 BGB). Wer das Dach decken lässt und dabei zugleich dämmt, sollte beide Anteile von Anfang an getrennt ausweisen. Wo energetisch überhaupt anzusetzen ist, beschreibt unser Beitrag zur Energieeffizienz im Bestand.

Drei Monate vorher ankündigen – in Textform

Vor Beginn der Maßnahme hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierung spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Ankündigung muss in wesentlichen Zügen Art und voraussichtlichen Umfang nennen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine solche verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Zusätzlich soll der Vermieter auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB).

Der Hinweis ist keine Formsache: Die Frist des Mieters, Härtegründe geltend zu machen, beginnt nur zu laufen, wenn die Ankündigung den Anforderungen genügt (§ 555d Abs. 3 BGB). Fehlt der Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands, ist die Mitteilung des Mieters an diese Form und Frist nicht mehr gebunden (§ 555d Abs. 5 BGB). Eine unvollständige Ankündigung kehrt sich also gegen ihren Absender.

Der Mieter muss dulden – kann aber widersprechen und kündigen

Der Grundsatz zuerst: Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Eine Duldungspflicht besteht nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, der anderen Mieter im Gebäude sowie von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). Die zu erwartende Mieterhöhung bleibt bei dieser Abwägung außer Betracht – sie wird erst geprüft, wenn der Vermieter sie verlangt.

Zwei Rechte des Mieters gehören deshalb in jede Planung. Erstens der Härteeinwand: Er muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform erhoben werden (§ 555d Abs. 3 BGB). Zweitens ein außerordentliches Kündigungsrecht: Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn er die Kündigung bis zum Ablauf des Folgemonats erklärt (§ 555e Abs. 1 BGB). Eine Modernisierung kann also den Auszug eines Mieters auslösen – wer die Maßnahme eng kalkuliert, sollte diese Möglichkeit einplanen, statt sie zu ignorieren.

Die Mieterhöhung: 8 Prozent – mit Obergrenzen

Wurde eine Modernisierung durchgeführt, die Endenergie einspart, Wasser spart, den Gebrauchswert erhöht oder die Wohnverhältnisse verbessert, darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Zwei Grenzen bremsen die Rechnung: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungen nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Soweit die Maßnahme zugleich den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage umfasst, gilt für diesen Teil zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Außerdem ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB). Alle genannten Prozente und Beträge sind gesetzliche Rahmenwerte – ob eine Maßnahme im Einzelfall wirtschaftlich trägt, entscheidet der Eigentümer anhand seiner eigenen Zahlen.

WEG: erst der Beschluss, dann das Gerüst

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt vor jedem Kostenvoranschlag der Beschluss: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind bauliche Veränderungen; sie können von der Gemeinschaft beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Bestimmte angemessene Veränderungen – etwa für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für den Einbruchsschutz, für den Glasfaseranschluss oder für die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte – kann jeder Wohnungseigentümer sogar verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG). Wer eine kleine Gemeinschaft selbst verwaltet, findet im Beitrag zur Selbstverwaltung kleiner WEGs Anregungen, wie Beschlüsse und Ablage organisiert bleiben.

Die Dokumentation entscheidet über die Umlage

Was später umgelegt werden soll, muss während der Bauzeit nachweisbar werden. In die Objektakte gehören die Ankündigung samt Zugangsdatum, die Abrechnung mit getrennten Positionen für Erhaltung und Modernisierung, die Nachweise zum Abnutzungsgrad alter Bauteile und – bei mehreren Wohnungen – die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Einheiten (§ 559 Abs. 3 BGB). Verändert die Maßnahme die Betriebskosten, schlägt sich das später in der Abrechnung nieder; wie Belege das ganze Jahr über sauber gesammelt werden, steht im Beitrag zu den häufigsten Fehlern bei der Nebenkostenabrechnung.

Und die Dokumentation wirkt über den Tag hinaus: Wer die Immobilie später verkaufen will, wird dieselben Nachweise wieder brauchen – vom Energieausweis bis zur Frage, welche Maßnahmen bereits umgesetzt sind. Was Käufer an Unterlagen erwarten, beschreibt unser Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Fazit

Die Modernisierung einer vermieteten Immobilie folgt einem festen Ablauf: die Maßnahme definieren, drei Monate vorher in Textform ankündigen, Härteeinwände und das Kündigungsrecht des Mieters einplanen, Kosten sauber nach Erhaltung und Modernisierung trennen und erst dann die Miete im Rahmen der gesetzlichen Grenzen anpassen. Wer Fristen und Grenzen von Anfang an ernst nimmt, bekommt Zustimmung schneller – und Abrechnungen, die auch einer Prüfung standhalten.