Vermietete Immobilie verkaufen: Was Eigentümer wissen sollten

Viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser wechseln im laufenden Mietverhältnis den Eigentümer – vermietete Objekte sind für Käufer schlicht kalkulierbarer als leere. Für verkaufende Eigentümer heißt das: Der Prozess folgt eigenen Regeln. Der wichtigste Grundsatz steht im Gesetz und heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Was sich daraus für Vorbereitung, Besichtigungen und Übergabe ergibt, lesen Sie hier.

„Kauf bricht nicht Miete“: Das Mietverhältnis läuft weiter

Wird vermieteter Wohnraum veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter – mit allen Fristen, Vereinbarungen und laufenden Pflichten. Der Käufer erwirbt kein leeres Haus, sondern ein Objekt mit laufenden Mieten.

Zwei Folgen hat das in der Praxis. Erstens: Der Verkauf ist kein Grund, ein Mietverhältnis zu beenden oder umzugestalten – wer das erwartet, plant falsch. Zweitens: Alles, was im Mietverhältnis unklar geregelt oder schlecht dokumentiert ist, wird spätestens bei der Prüfung durch den Käufer sichtbar. Mündliche Nebenabsprachen, lückenhafte Übergabeprotokolle oder fehlende Nachträge über Mietanpassungen kosten beim Verkauf Vertrauen und Zeit.

Der Verkauf beginnt in der Objektakte

Interessenten fragen zu Recht dieselben Unterlagen ab, an denen später auch der Notar arbeitet: die Mietverträge mit allen Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Zählerstände und Übergabeprotokolle, Grundrisse sowie die Teilungserklärung bei Wohnungseigentum. Wer hier Lücken hat, findet sie in den Beiträgen zu den häufigsten Fehlern bei der Nebenkostenabrechnung und zur Selbstverwaltung kleiner WEGs Anregungen, wie eine lückenlose Ablage aussieht.

Dazu gehört der Energieausweis: Wird ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum verkauft, ist nach § 80 Abs. 3 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG) ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt. Und auch die Werbung ist reguliert: Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien nach § 87 GModG unter anderem die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse enthalten.

Eine Objektakte, die all das an einem Ort versammelt, ist daher keine Verwaltungsästhetik, sondern Verkaufsinfrastruktur. Wie eine solche zentrale Ablage aufgebaut wird, beschreibt unser Beitrag zur digitalen Mietverwaltung.

Besichtigungen: mit den Mietern, nicht gegen sie

Besichtigungen gehören zum Verkauf – und in eine vermietete Wohnung kommt niemand ohne den Mieter. Termine werden angekündigt und vereinbart, am sinnvollsten gebündelt an wenigen Tagen, statt sie über Wochen zu streuen. Mieter, die fair behandelt werden, präsentieren die Wohnung in der Regel bereitwillig und beantworten Interessenten die Fragen, die nur sie beantworten können: Wie ist die Nachbarschaft, wann scheint die Sonne, wie läuft es mit dem Vermieter?

Ein Gespräch mit den Mietern über die Verkaufsabsicht – früh, offen und ohne Druck – verhindert zudem das Gerücht, dem der Leerstand folgt. Denn tatsächlich gilt: Ein gutes, dokumentiertes Mietverhältnis macht das Objekt für Kapitalanleger wertvoller, nicht unattraktiver.

Vorkaufsrecht des Mieters – aber nur bei Umwandlung

Ein häufig überzeichneter Punkt: Mieter haben nicht pauschal ein Vorkaufsrecht. Nach § 577 BGB gilt es nur, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und diese Räume an einen Dritten verkauft werden – also typischerweise bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum. Nicht besteht es beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts des Verkäufers.

Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus; die Ausübungsfrist beträgt bei Grundstücken nach § 469 Abs. 2 BGB zwei Monate nach Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag. Wer eine Umwandlung verkauft, muss diese Zeit einplanen – und den Mieter korrekt über Inhalt des Vertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichten.

Kaution und laufende Pflichten sauber übergeben

Mit dem Eigentumsübergang geht auch die Mietsicherheit über: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet – der alte Eigentümer gibt seine Haftung also nicht automatisch ab.

Praktisch gehören drei Punkte in den Kaufvertrag: die Übertragung der Kaution mit Ausweis des Kontos oder der Anlage, die Mitteilungspflichten gegenüber den Mietern und die Verteilung von Abrechnungen, die zum Übergabezeitpunkt noch offen sind. Die Fristen für die Betriebskostenabrechnung laufen durch den Verkauf unberührt weiter.

Notarieller Kaufvertrag und Eigentumsübergang

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung – ein mündlicher oder per E-Mail „vorab geklärter“ Kauf entfaltet keine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung. Der Notar beurkundet, Eigentümer und Käufer erklären die Auflassung, und mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum über.

Für die Zeit danach gilt: Die Mieter über den neuen Zahlungsempfänger informieren, Kautions- und Dokumentenübergabe protokollieren und den Verwaltern – Hausverwaltung oder WEG – den Wechsel mitteilen. Eine Übergabeliste der Mietverträge, Abrechnungen und Fristen gehört in die Übergabe wie der Schlüssel in einen Verkauf ohne Mieter.

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist vor allem eine Frage der Vorbereitung: Dokumente vollständig, Mietverhältnisse dokumentiert, Energieausweis gültig, Besichtigungen mit den Mietern geplant. Die Rechtslage ist dabei eindeutig – das Mietverhältnis läuft über den Eigentümerwechsel hinaus, Kaution und Pflichten gehen über, das Vorkaufsrecht greift nur im Umwandlungsfall. Wer die Objektakte dafür früh in Ordnung bringt, verkauft schneller und verhandelt souveräner.