Geerbte Immobilie: Miete, Erbschaftsteuer und Erbengemeinschaft

Nicht jede Immobilie wechselt über einen Kaufvertrag den Eigentümer – viele werden geerbt. Beim Erbfall geschieht der Übergang von Gesetzes wegen: Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Wer eine vermietete Wohnung oder ein Haus erbt, übernimmt damit nicht nur ein Objekt, sondern ein laufendes Rechtsverhältnis mit Mietern, Fristen und Abrechnungen. Ein Überblick über die Punkte, über die Erben in den ersten Wochen Klarheit brauchen.

Das Mietverhältnis läuft einfach weiter

Mit dem Erbfall beginnt kein neues Mietverhältnis. Die Erben treten kraft Gesamtrechtsnachfolge in die Rolle des Vermieters ein; Miete, Betriebskostenvorauszahlungen und die Pflichten aus dem Mietvertrag laufen unter neuer Adresse weiter. Praktisch wichtig ist die Mitteilung: Vermieterwechsel, neue Kontaktdaten und das Konto für die Mietzahlung sollten den Mietern unverzüglich mitgeteilt werden. Ein Kündigungsrecht entsteht durch den Erbfall nicht – der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, und die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB). Auch die Fristen bleiben unberührt: Die Abrechnung über die Betriebskosten muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB) – Trauer, Nachlassgericht oder Unkenntnis verlängern nichts daran. Welche Fehler eine solche Abrechnung teuer machen, beschreibt unser Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.

Erbengemeinschaft: verwaltet wird gemeinsam

Sind mehrere Erben berufen, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Für die Immobilie heißt das: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 BGB). Neue Mietverträge, Modernisierungen oder die Veräußerung brauchen die Zustimmung aller; nur die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen kann jeder Miterbe allein treffen. Zwei weitere Regeln prägen den Alltag der Gemeinschaft: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) – die Gemeinschaft ist also von Anfang an auf Zeit angelegt. Und jeder Miterbe kann über seinen Erbteil verfügen, wobei der Vertrag notariell beurkundet werden muss (§ 2033 Abs. 1 BGB), womit theoretisch auch Außenstehende in die Gemeinschaft nachrücken können. Früh geregelt sein sollte deshalb, wer Erklärungen gegenüber Mietern, Handwerkern und Behörden abgeben darf – etwa durch Vollmacht – und wohin die Reise geht: behalten oder verkaufen. Die Schritte für den zweiten Fall stehen im Beitrag zum Verkauf aus der Vermietung.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und der Wertansatz vermieteter Immobilien

Der Erwerb von Todes wegen ist erbschaftsteuerpflichtig, soweit der Nachlass die Freibeträge übersteigt: 500 000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400 000 Euro für Kinder (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 und 2 ErbStG). Innerhalb von zehn Jahren wird zusammengerechnet, was von derselben Person anfällt (§ 14 Abs. 1 ErbStG) – eine größere Schenkung an die Kinder kurz vor dem Erbfall kann also den Freibetrag aufzehren. Für vermieteten Wohnraum gilt seit dem Jahressteuergesetz 2024 eine eigene Regel: Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG) – zehn Prozent des Werts bleiben für die Steuer unberücksichtigt. Das selbstgenutzte Familienheim ist für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, wenn der Erblasser es bis zum Erbfall selbst bewohnt hat und die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG); für Kinder gilt das nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), und die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst genutzt wird. Beide Wege – weitervermieten oder einziehen – sind also steuerlich zwei sehr verschiedene Entscheidungen. Welche laufenden Kosten der Vermietung abziehbar sind und welche Belege dafür zählen, steht im Beitrag zu Vermietung und Steuern.

Grundbuch und Erbschein: der Nachweis der Erbfolge

Im Grundbuch steht vorerst weiter der Erblasser. Für die Umschreibung verlangt das Grundbuchamt den Nachweis der Erbfolge, und der kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden; nur wenn die Erbfolge auf einer öffentlichen letztwilligen Verfügung beruht, genügt die Verfügung zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 GBO). Den Erbschein stellt das Nachlassgericht auf Antrag aus (§ 2353 BGB). Steht das Grundbuch danach noch nicht mit der wirklichen Rechtslage im Einklang, kann die Berichtigung verlangt werden (§ 894 BGB). Ein Trost gegenüber dem Kauf: Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Todes wegen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – wie viel beim Kauf am Markt je nach Bundesland dazukommt, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Die ersten Wochen: eine Reihenfolge, die hilft

Der Nachlass sortiert sich schneller, wenn die Unterlagen an einem Ort zusammenkommen. Auf die Liste gehören:

• Mietverhältnisse: Verträge, Mieterliste, Kaution inklusive Nachweis der Anlage, letzte Betriebskostenabrechnungen.
• Beteiligte informieren: Mieter, Hausverwaltung oder WEG-Verwalter, Gebäudeversicherung, Grundsteuerstelle und Energieversorger.
• Nachlass regeln: Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis beantragen, bei der Erbengemeinschaft Vollmachten und eine Übergangsregelung für die Verwaltung festlegen.
• Steuer: Auf Verlangen des Finanzamts sind Erben zur Abgabe einer Erklärung verpflichtet (§ 31 ErbStG) – Bewertung, Freibeträge und Wertansatz gehören früh mit einem Steuerberater sortiert.
• Objektakte: Belege zu Kauf, Baumaßnahmen und Abrechnungen des Erblassers sichern; sie helfen später bei AfA-Nachweis und Verkaufsmappe. Bei einer geerbten Eigentumswohnung gehört auch der Stand der Erhaltungsrücklage dazu.

Fazit

Der Erbfall überträgt eine vermietete Immobilie nicht als Gegenstand, sondern als laufendes Geschäft: Mietverhältnis, Fristen und Pflichten laufen weiter, die Erbengemeinschaft verwaltet gemeinsam, und die Erbschaftsteuer hängt an Freibeträgen sowie einem Wertansatz, der zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke seit Ende 2024 mit 90 Prozent berücksichtigt. Die Regeln dazu stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch, in der Grundbuchordnung, im Erbschaftsteuergesetz und im Grunderwerbsteuergesetz. Wie immer gilt: Das ist ein Überblick, keine Beratung – für den konkreten Nachlass gehören Erbschein, Bewertung und Erklärung in die Hände von Nachlassgericht, Steuerberater und Notar.