Immobilienkauf planen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler

Der notarielle Kaufpreis ist die größte Zahl eines Immobilienkaufs – aber nicht die letzte. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und je nach Konstellation die Maklervergütung kommen hinzu, bevor das Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben ist. Wer ein Objekt für die Vermietung kauft, plant deshalb besser mit dem Gesamtbudget aus Preis und Nebenkosten statt mit dem Kaufpreis allein. Ein Überblick über die Posten, ihre Regeln und die Stellen, an denen sich die Beträge unterscheiden.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten, je nach Bundesland

Bundesgesetzlich beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG). Die Länder können den Satz selbst bestimmen – Art. 105 Abs. 2a GG räumt ihnen diese Befugnis ausdrücklich ein –, und die meisten haben ihn angehoben. Derzeit erhebt Bayern den bundesgesetzlichen Satz von 3,5 Prozent, Rheinland-Pfalz 5 Prozent und Hessen 6 Prozent; die Spanne zwischen den Ländern reicht bis 6,5 Prozent. Am Rhein-Main-Rand ist das spürbar: Ein Objekt in Mainz wird mit fünf Prozent versteuert, das vergleichbare in Wiesbaden oder Frankfurt mit sechs. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) – beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Übernimmt der Käufer Belastungen, die kraft Gesetzes mit dem Grundstück übergehen, etwa Grundpfandrechte des Verkäufers, gehören auch sie zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 2 GrEStG). Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG) – ein Termin, der sich nicht aufschieben lässt und fest im Finanzierungsplan stehen sollte. Ausgenommen von der Steuer sind Erwerbe innerhalb der Familie, etwa zwischen Ehegatten und Lebenspartnern oder zwischen in gerader Linie Verwandten (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG); bei Erwerben von Todes wegen und Schenkungen wird keine Grunderwerbsteuer erhoben (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim Kauf am Markt gibt es diese Ausnahmen nicht.

Notar und Grundbuch: feste Form, fest geregelte Kosten

Der Notartermin ist keine Formalität, sondern Voraussetzung des Kaufs: Ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Vollzogen wird der Kauf in zwei Schritten: Die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) müssen beide Teile bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erklären (§ 925 BGB), und der Eigentumsübergang selbst tritt erst mit der Eintragung in das Grundbuch ein (§ 873 BGB). Bis zur Umschreibung sichert eine eingetragene Vormerkung den Anspruch des Käufers; Verfügungen, die diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind insoweit unwirksam (§ 883 BGB). Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert – bei einem Kauf also nach dem Kaufpreis. Neben der Beurkundung fallen die Gebühren für die Grundbucheintragungen an: Eigentum, Auflassungsvormerkung und, wer fremdfinanziert, die Grundschuld für die Bank.

Maklervergütung: geteilt nur bei Wohnimmobilien und Verbrauchern

Bei Wohnimmobilien gilt für die Maklervergütung eine besondere Regel: Lässt sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, können sich die Parteien nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Schließt nur eine Partei den Maklervertrag, bleibt sie mindestens in gleicher Höhe verpflichtet, wie sie den Kaufinteressenten belasten will (§ 656d BGB). Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB). Zwei Grenzen sind für Käufer, die Vermögen aufbauen, entscheidend: Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) – und sie gelten nicht für Mehrfamilienhäuser. Wer ein Mehrfamilienhaus oder über eine Gesellschaft kauft, findet die Maklervergütung frei vereinbart; die Kostenfrage steht dann im Kaufvertrag und verdient einen prüfenden Blick vor der Unterschrift.

Vermietete Objekte: was Käufer über den Kaufpreis hinaus einplanen

Für Käufer mit Vermietungsabsicht kommen weitere Positionen hinzu. Erstens die Unterlagen: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und bei Wohnungseigentum der Stand der Erhaltungsrücklage – warum dieser Rücklagestand zur Objektakte gehört und was das Wohnungseigentumsgesetz dazu sagt, beschreibt unser Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Zweitens die Anschlussinvestitionen: Wer den Sanierungsrückstand eines Objekts gleich nach dem Kauf aufholt, bewegt sich schnell in der Nähe der Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten – die steuerlichen Details dazu stehen im Beitrag zu Vermietung und Steuern. Drittens eine Reserve für die Phase zwischen zwei Mietverhältnissen; welche Kosten ohne Mieter weiterlaufen, zeigt der Beitrag zum Überbrücken von Leerstand. Und wer mittelfristig wieder verkaufen könnte, sammelt die Belege von Anfang an in einer Objektakte – wie das gelingt, steht im Artikel zum Verkauf aus der Vermietung.

Fazit

Kaufnebenkosten sind keine Fußnote. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklervergütung ergeben zusammen einen Betrag, der bei der Finanzierung von Anfang an eingeplant sein will – und der sich je nach Lage um bis zu einen Prozentpunkt Grunderwerbsteuer unterscheidet, etwa zwischen Mainz und Frankfurt. Die Regeln dazu stehen im Grunderwerbsteuergesetz, im Bürgerlichen Gesetzbuch und im Gerichts- und Notarkostengesetz. Wie immer gilt: Das ist ein Überblick, keine Beratung – die Prüfung des konkreten Kaufvertrags und die steuerliche Einordnung gehören in die Hände von Notar und Steuerberater.